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                馮焱東:房地產正從“非常態“進入“常態“-U88搜房網
                馮焱東:房地產正從“非常態“進入“常態“
                發布時間:2014/8/29 10:39:56
                來源:每日經濟新聞
                  

                  今年以來,“新常態”成為中國經濟的一個熱門話題。新常態主要體現在四個方面:一是經濟增長速度換擋回落,二是逐步優化結構,三是增長動力從要素驅動向創新驅動轉型。四是面臨樓市、地方債、金融等多重風險挑戰。經濟從“粗放型、高增長”的舊常態進入中高速的新常態,是經濟發展的客觀規律。日本、韓國都經歷過這一過程,當時以上經濟體都是從8%以上的增長率快速下降到4%左右的增長率。我國發展潛力較大,城鎮化率較低,經濟增速從10%左右下降到6%~8%區間這種“新常態”的可能性較大。作為企業來說,必須清醒認識到這一宏觀形勢的深刻轉變,并調整思路主動適應這一變化,否則將難以適應環境變化,經營可能出現風險。

                  在宏觀經濟轉型之際,房地產業也正在經歷很大轉型,但這種變化與其用“舊常態轉向新常態”來描述,不如用“從非常態轉向常態”來概括更為貼切。

                  房地產“非常態”

                  投資銷售非常規增長。1998年房改以來,我國房地產業發展十分迅猛,住房供應從嚴重短缺變為明顯過剩。房子和車子是拉動消費的兩大領頭羊,近些年汽車消費處于增長爆發期,2013年汽車產量比2003年增長4.98倍。但房地產又比汽車增長快得多,房地產業2013年的投資、銷售面積、銷售額分別比2003年增長8.51倍、6.54倍、10.6倍,所以說1998年以來房地產投資和銷售屬于一種非常規或者說超常規增長。

                  價格大幅上漲。房價上漲大家普遍親身感受到了。特別是2007年和2009年,房價像脫韁的野馬瘋狂上漲。在北上廣深四大一線城市中心城區,2013年房價比2003年至少上漲了10倍以上。二線城市中心城區2013年房價比2003年普遍上漲6~10倍。三、四線城市漲幅稍低,大致在4~6倍左右。2013年末廣義貨幣供應量余額為110.7萬億元,2003年末為22.12萬億元,增長5倍,顯然在一二線城市房價的漲幅遠超過了貨幣的膨脹。記憶猶新的是,2009年底杭州房價比年初上漲近100%。如此大的漲幅,絕不是一種常態,只能用非常態來表達。

                  項目幾乎穩賺不賠,且利潤高企。房地產往往被貼上暴利的標簽,雖然個別房地產項目存在虧損,但絕大部分項目是盈利的,接近只賺不賠,而且部分項目利潤高得驚人。一般行業銷售毛利率可能在5%~20%,前些年房地產項目總銷售毛利率達到20%~50%十分正常,在房地產融資杠桿作用下,開發商本金的回報率更高。這樣高的利潤率,幾乎穩賺不賠,持續這么長時間,都是非常態。

                  以上三種情況的存在,使得過去10多年的房地產與其用“舊常態”來形容,不如用“非常態”來概括更為準確。

                  何為常態增長

                  行業投資銷售增長速度轉向常態增長。在非常態時期,房地產投資增長迅猛,2003年至2013年間,投資增長超過19%有9年,其中5年超過25%。銷售增長速度有時高得驚人,2005年全國房地產銷售面積增長50.6%,2009年增長42.1%,即使在限購嚴格實施的2011年和2012年,全國房地產銷售面積依然正增長,2013年更是增長了17.3%,銷售額則增長了26.3%。過去15年來僅有2008年因全球金融危機而出現銷售下滑,有其特殊性。

                  什么是常態增長,一是增長幅度相對平緩,投資增長保持在19%以上比較難,銷售面積增長幅度低于15%的概率更大;二是部分年份銷售可能會出現負增長,而投資負增長可能性很小。房地產周期波動的固有秉性不會改變,個別年份的大幅起落還可能發生。就每個單體城市而言,由于市場體量較小其波動幅度可能還會比較大,但幅度會有所收窄。

                  從中長期看,1998年房改以來一直到2013年,房地產總體處于上行階段,在這個過程中,供應量不斷積累擴大,房價迅速達到高位,超過居民承受能力,從2014年開始,房地產達到一個轉折點,整體形勢開始轉向,也可以說房地產進入下半場,除少數一線城市外,大部分二線至四線城市產能過剩,房價收入比失衡,在宏觀經濟進入新常態、貨幣政策偏中性、投資投機受到明顯抑制、勞動人口開始下降,房產稅納入稅改議程之時,未來房地產投資銷售大幅增長的可能性明顯降低,近兩三年大的趨勢則是消化庫存,房價快速上漲已失去基礎。

                  對于房地產銷售面積在2013年是否已達到歷史高峰,則需要進一步觀察。中國城鎮化潛力巨大,住宅和各類產業地產的發展空間還比較廣闊,未必一定走下坡路。2014年預計銷售面積小幅下降,其實成交量也是歷史第二,將超過2012年。

                  價格雙向波動。房地產投資和銷售進入常態波動后,房地產這匹“烈馬”開始有所馴服,房地產行業從“非常規行業”開始成為一個“常規行業”。在這個階段房價快速上漲的可能性已經很小,價格雙向波動的可能性明顯增大,但一般不會大幅上漲和下跌。少數庫存過大、價格過高、產業基礎支撐不夠的城市房價下跌幅度可能會大一些。

                  利潤下降,項目有賺有賠。從前兩點可以看出,房地產投資總體回報率將下降,房地產利潤率逐步向社會平均利潤率過渡。市場經濟條件下一個行業有波動、有盈有虧是正常的,黃金十年對房地產形成的思維慣性和錯覺必須打破。

                  開發商和區域、業態分化更加明顯。房地產進入常態后,開發商將加快分化,專業功底深厚的公司將脫穎而出。能隨行就市、高周轉、市場研究和定位能力營銷能力強、融資渠道多、重視現金流、負債率控制得比較理性、應對周期波動得當的公司將在行業常態中進一步擴大市場份額。反之則將落伍甚至退出、破產。

                  就區域而言,一線城市有其特殊資源和優勢,需求旺盛,供求不會出現大的失衡,價格會雙向波動,但總體存在一定價格上漲壓力。二線城市資源集中,產業發達,交通發達,但供應量普遍過大,房價虛高,產能和價格都需要消化。三、四線城市房地產往往超前于當地經濟發展,供應量很大,需求相對有限,大部分為人口凈流出城市,行業調整需要時間。

                  就業態來說,住宅比重將進一步下降,各種產業地產進一步擴張。需要關注的是,商業、旅游度假等產業地產的泡沫也比較大,產業地產技術含量較高,需要謹慎經營。

                  政府的雙向調控特征更加明顯。1998年至2003年,政策主要是鼓勵房地產發展;2003年至2008年上半年,調控政策主基調是引導行業健康發展,抑制房地產過熱,但還是支持為主;2008年下半年到2009年,政府主要是刺激房地產;2010年至2014年中,主要是通過限購限貸政策抑制投資投機,控制泡沫為主要導向;2014年中以后,主要方向是鼓勵去庫存,分類調控,引導大中小城市和小城鎮均衡發展。未來中央政府的雙向調控特征預計會更加明顯,既要控制房價泡沫,又要調節供應量泡沫,既要房地產支持經濟增長,又要防止房地產出現崩盤,房地產調控面臨一個相對復雜的形勢,中央政府將在長效政策機制基礎上,根據形勢變化相機做出政策選擇。15年來房地產發展很快,但積累的問題很多,病得比較重,問題開始爆發,此時國家不會再去刺激,簡單打激素,但會治病救人,順應市場自身發展規律,采取一些措施讓它盡量軟著陸,促進行業慢慢自我修復。

                  房地產進入常態后,開發商應注重以下幾個方面:1、高度重視風險管理。房地產發展進入常態階段后,利潤在降低,風險有所加大,此時開發商必須重視風險管理。2、提升專業能力和管理水平。以前形勢總體較好,不需要技術含量也可以賺錢,以后開發商主要依賴專業功底和管理能力。3、從盈利模式上看,開發商要更加重視高周轉模式。4、加強政策和市場研究,提高應對周期的能力。企業要加強對周期的研究,提高駕馭周期和應對的能力。房地產企業倒閉,一般都是不適應周期震蕩造成的。嚴格地講我國的房地產開發商和金融機構還沒遇到真正的、完整的房地產周期波動,2008年和2011年兩次太短,很多公司活過來不是應對得好,而是快撐不下去時政策反轉了、市場反轉了,這一輪周期對大部分城市和開發商來說可能是真正的考驗,需要拋棄幻想,積極防御。5、緊貼三大相關趨勢積極探索新亮點。當下,新型城鎮化、互聯網與實業及消費的融合、金融的普惠化和綜合經營是幾個大趨勢,房地產必須在摸索中前進。6、調整心態,思維要及時切換為“常態”模式。穩賺不賠、高利潤預期、價格單向上漲、粗放管理就能賺錢等觀點都要及時拋棄,開發商要接受有賺有賠、平均利潤、價格有漲有跌才能更好地適應新形勢,精細化管理才能獲得良好效益。

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