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                香港房價攀升房源減少 港人不堪重負轉戰馬來西亞
                發布時間:2017/1/26 9:15:00
                來源:中國新聞網
                  

                春節前夕,香港街頭,涌動的人群中,除了 “買買買”的游客,就是眼神迷離的地產經紀。在售樓處附近,幾乎每個街口就有20~30名地產代理舉著樓盤宣傳冊在賣樓。

                隨著香港房價的節節攀升和推出房源的逐漸減少,加上特區政府對二手房買賣的限制,很多地產經紀面臨失業的風險,一些地產代理為了做生意,甚至不惜大打出手。

                香港地產代理監管局數據顯示,截至2016年12月31日,持有香港地產代理牌照人數達到40648人,但目前香港市場推出的房源,只有幾百套。

                由于對香港樓市不知所措,無論是香港的買房者還是地產經紀人,很多人開始轉戰馬來西亞吉隆坡、泰國曼谷等東南亞城市的房產。

                代理馬來西亞樓盤

                每年,在香港做測量師的Eric和Ray都會相約一起去馬來西亞度假,而最近,他們到馬來西亞的目的已經不一樣了,他們是去看房的。

                近日,香港的樓價繼續節節攀升,令越來越多的人都難以負擔。根據美國物業顧問機構Demographia發布的年度世界住宅可負擔程度調查,香港樓價以平均家庭收入的18.1倍成為全球最難以負擔的城市,一個家庭需要不吃不喝18.1年才能買到一個居住單位。

                而與香港只有4小時航行時間的吉隆坡,幸福指數似乎要高出很多,根據上述報告,吉隆坡的這一指數只有5.4,而以香港人的收入計算,馬來西亞的房子“踮一踮腳尖”就可以夠著。

                在經過幾輪實地考察以后,Eric和Ray與一名馬來西亞房地產商成為了朋友,這位房地產商向他們詢問了香港的整體樓市情況,并詢問他們是否有興趣代理這一樓盤。

                說者無意,聽者有心,在做了幾輪商業計劃書后,他們順利地拿下了位于吉隆坡市區的一個24億港元樓盤的獨家代理權,并且馬上辭職轉做地產代理。

                實際上,馬來西亞房價在過去十幾年以來,一直呈現穩步上升的情況。數據顯示,馬來西亞樓價從2000年以來就不斷上升,2009年至今,年復合增長率在8.06%,買家如果付全款,預計6年半就可以獲取凈利潤約70%至133%。

                馬來西亞財政部《2016年馬來西亞房地產展望報告》指出,馬來西亞第一季度的房價指數增長率達到7%,整體增長相對平穩。

                除此之外,馬來西亞政府在2010年9月25日推出經濟轉型計劃(ETP),將以1720億林吉特(1林吉特約合人民幣1.54元)打造“大吉隆坡”,讓吉 隆坡在2020年躋身全球20個最宜居的城市,同時成為世界經濟成長率最高城市前20名,這一政策也成為了馬來西亞各大房地產中介的“大賣點”。

                飛騰國際物業有限公司創始人龍子康對第一財經稱,馬來西亞的房子分為永久產權和非永久產權,這與中國香港、內地的情況都不一樣,如果是永久產權的房子,則可以長期持有,由于馬來西亞教育制度與法制跟香港類似,很多香港客戶都透露了去馬來西亞定居的想法。

                盡管馬來西亞沒有投資移民計劃,但從2014年開始,海外投資者就可以通過“我的第二家園計劃”申請在馬來西亞的居留權,符合資格的外國人可以獲得10年多 次入境社交簽證,以便長期居留在馬來西亞。在成功申請后,只要購買50萬林吉特(約為77萬元人民幣)以上的住宅,在當地銀行申請貸款時,按照申請的財務 狀況,可以獲得90%的貸款。

                香港樓價節節攀升

                據龍子康介紹,公司代理的某個位于吉隆坡的樓盤,一套實用面積為80平方米左右的樓盤,只需要大約200萬港元,而同樣在香港,200萬港元可能只能買一個廁所,這樣的生活質量吸引了很多香港“金主”,連龍子康和公司員工都忍不住要買來做度假用。

                隨著香港近年樓價不斷上升,很多香港人都選擇到海外買房,除了馬來西亞以外,曼谷等東南亞地區都是他們的選擇。

                根據Demographia報告,在92個人口超過100萬的大城市中,香港連同其余25個城市的樓價被視為“極度不可負擔”,比起第2名的悉尼(12.2倍)及第3名的溫哥華(11.8倍),香港這一指數顯得高不可攀,也表明香港樓市的情況正嚴重惡化。

                盡管香港特區政府近年來連出大招整治樓市,但見效不太明顯,根據中原地產發布的中原城市領先指數,2016年1月4日開始的一周,香港中原城市領先指數達到134.41點,到2017年1月9日的一周,這一指數已經升至144.16點,同比上漲了7.3%。

                世邦魏理仕香港、華南及臺灣研究部主管陳錦平稱,香港特區政府雖然全年都在推出樓市調控政策,但樓價幾乎沒有下跌,他預計,由于未來每年住宅供應量不多于2萬戶,再加上中資機構及內地人赴港置業,都將推動樓價上漲,預計今年樓價還有個位數的升幅。

                需求上升的同時,正在出售的樓盤卻顯得明顯不足,近期香港有幾個新樓盤出售,幾乎都是一房難求的狀態。在剛剛截止銷售的中海外樓盤“啟德一號”中,啟德一號2期累計最少2100張認購書,超額認購超過13倍,意味著平均14人搶1套房。

                香港這樣的樓價上漲速度,讓同為飛騰國際物業創始人的劉振衡感到迷茫,由于對香港樓市的不知所措,以及期待值與現實的差距甚大,劉振衡義無反顧地選擇了馬來西亞的房產。

                馬來西亞樓市沒有想象中的好

                不過,從2016年上半年的銷售情況來看,馬來西亞的樓市并沒有想象中的好。根據馬來西亞財政部房產估價及服務局公布,馬來西亞2016年上半年房地產交易量為16.3萬宗,同比下跌7.1%,房地產交易總額為64.83億林吉特,同比下跌11.5%。

                另 一方面,馬來西亞的豪宅滯銷情況也很嚴重,在2016年第二季度,已竣工但滯銷的住宅房產達到13829間,總值為73億林吉特,其中100萬林吉特以上 的房子,滯銷量增加51.7%至1717間,而50萬至100萬林吉特的房子,滯銷量則增加11%至2859間,意味著其實這類房產并不好賣。

                盡管,很多中介能夠提供保證租金回報率約6%的水平,但其實除了6%的回報率,匯率風險也是其中需要考慮的因素。數據顯示,從2016年初至今,林吉特對人民幣由高位1.6992跌至1.5463,跌幅接近9%。

                而自從美國在2016年12月宣布加息后,包括馬來西亞在內的新興市場貨幣都在貶值,美元對林吉特曾經創下了1998年1月以來的最高水平,如果以港幣計算,林吉特在2016年已經由4月時的高位每1林吉特對2港元,回落至12月底的每1林吉特對1.73港元的水平。

                如果以一套200萬港元的房產計算,扣除本身資本升值的部分,那么光是匯率損失,就讓這一房產貶值了13.5%,即便有6%的租金回報率,還是有7.5個百分點的虧損。

                另一方面,在馬來西亞買房,如果前5年買賣需要繳納30%的房屋增值稅,意思是,如果買房時房價為100萬,但賣出時房價達到500萬,就需要繳納120萬的房屋增值稅,稅率非常高。但如果5年后再買賣,只需要繳納5%的房屋增值稅。

                此外,龍子康稱,由于缺乏對當地法律、開發商的了解,在海外置業的時候,還應該擔心的是買到爛尾樓,如果開發商過去沒有賣房的記錄,買房者就需要小心,很可能會出現爛尾的情況。

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